Warum fehlen in Griechenland 2026 so viele Wohnungen?

Das Elend mit der Wohnungsnot hat eine Vorgeschichte. Die reicht 15 Jahre zurück zum Beginn der Finanzkrise.

Im Dezember hat Griechenland vorzeitig 5,3 Milliarden Euro an Schulden getilgt. In meinem Blogbeitrag habe ich darauf hingewiesen, dass das Land sich finanziell von der Euro- und Schuldenkrise gut erholen. Das gilt aber nur im großen, im Land. In meinem Beitrag habe ich darauf hingewiesen, dass bei vielen Menschen von dieser Erholung nichts ankommt.

Das in Griechenland im Jahr 2026 für die Bevölkerung viele Wohnungen fehlen, ist ein Aspekt. Den möchte ich heute vertiefen. Er ist wichtig, um zu verstehen wie es den Menschen im Land geht.

Die Finanzkrise der 2010er Jahre hat der griechischen Wirtschaft massiv geschadet. Das kann man an zwei Zahlen nachvollziehen, die den Wohnungsbau im Großraum Athen betreffen.

In Athen sind 2001 und 2010 noch 304000 neue Wohnungen gebaut worden. Das war genug, um den Bedarf an neuem Wohnraum in der Stadt zu stillen. In den nächsten 10 Jahren zwischen 2011 und 2020 sind nur 48600 neue Wohnungen gebaut worden. Das ist weniger als ein Sechstel von dem, was an neuem Wohnraum im Jahrzehnt davor entstanden ist. Viel zu wenig!

Zeitgleich setzte eine Entwicklung ein, welche die Lage auf dem Wohnungsmarkt drastisch verschärft hat. Immer mehr Wohnungen werden nicht mehr regulär an Einheimische vermietet. Die Eigentümer haben sie in Ferienwohnungen umgewandelt und vermieten sie für kurze Zeit an Reisende. Im letzten Jahr hat der Bürgermeister von Athen – Haris Doukas – wegen des Übertourismus öffentlich Alarm geschlagen.

Ich habe diesen Abschnitt meines Blogbeitrags mit einer Frage überschrieben. Warum fehlen so viele Wohnungen? Die wichtigste Antwort ist, dass zu wenig neue Wohnungen gebaut wurden.

Die Krisenjahre wirken nach

Die griechische Politik jubelt, dass die Krisenjahre überwunden seien. Das stimmt vielleicht für die Steuereinnahmen. Hier hat der Staat sehr viel getan, um das bisher sehr beliebte Nicht-Zahlen von Steuern zu beenden.

Und der Tourismus boomt inzwischen. Das bringt viel Geld nach Griechenland. Aber von diesen Einnahmen können sehr viele Einwohner des Landes nicht profitieren. Das zeigt sich an den verfügbaren Einkommen.

Die Jahre der Finanzkrise haben den privaten Haushalten schwer zu schaffen gemacht. In dieser Zeit verloren sie 40 Prozent des verfügbaren Einkommens. Das hat auch die gute Entwicklung der griechischen Wirtschaft bis heute nicht ausgleichen können.

In den letzten 20 Jahren sind die Realeinkommen in der Europäischen Union im Durchschnitt um 22 Prozent gestiegen. Das gleicht nicht einmal die Inflation in dieser Zeit aus.

In Griechenland sind die Zahlen aber anders. Dort sanken die durchschnittlichen verfügbaren Einkommen in den letzten 20 Jahren um 5 Prozent. Die Einschnitte in den 2010er Jahren waren drastisch. Ich weiß von Rentnern, denen man 30 Prozent ihrer Bezüge gekürzt hat. Auch für viele Angestellte und Selbständige war die Situation mehr als schwierig. In den letzten Jahren setzte aber eine Verbesserung ein.

Was aber nicht wegdiskutiert werden kann: Während die Durchschnittseinkommen in anderen EU-Ländern in den letzten 20 Jahren um 22 Prozent stiegen, sind sie in Griechenland um 5 Prozent gesunken.

Die Inflation wirkt natürlich auch im Land der Hellenen. Eine Veröffentlichung der OECD zeigt, dass es sich dabei um ein globales Problem handelt. Weder Griechenland, noch Deutschland noch ein anderes Land sind davor geschützt.

Diese Entwicklung hat auch etwas mit der Wohnungssituation zu tun, mit der die Griechen zurecht kommen müssen. Die Mieten wollen schließlich bezahlt sein.

Das Einkommen der Menschen und die Mieten

In 2024 lag das durchschnittliche Jahreseinkommen vor Steuern und Sozialabgaben in Griechenland bei 23030 Euro. Das entnehme ich Zahlen des statistischen Bundesamts. Das macht circa 1.900 Euro brutto im Monat. Nach Steuern und Sozialabgaben bleiben davon vielleicht 1000 bis 1200 Euro übrig.

Die Seite Immigrantinvest hat im Oktober 2025 interessante Zahlen über Mietkosten in Athen außerhalb des Zentrums veröffentlicht. Für eine Einzimmerwohnung sind im Schnitt 674 Euro (514 Euro Miete, 160 Euro Nebenkosten ) zu bezahlen. Eine vierköpfige Familie muss eine Miete in Höhe von 1245 Euro (920 Euro Miete, 325 Euro Nebenkosten) bezahlen. Das muss man angesichts der verfügbaren Einkommen erst einmal stemmen können.

Ferienwohnungen alleine sind nicht das Problem

Die Umwandlung von Wohnungen für Dauermieter in Ferienwohnungen zur Kurzzeit-Vermietung verschärft diese Situation. Die alleine sind aber nicht das Problem.

In einem gut recherchierten Bericht des Handelsblatts vom 27.12.2024 ging es um Leerstände in Lissabon, Paris und Athen. Überall in den großen Metropolen stehen Wohnungen leer.

Laut diesem Bericht gab es Ende 2024 in Athen 150000 leerstehende Wohnungen. Zu diesem Zeitpunkt gab es in Athen 22432 Ferienwohnungen, die Urlaubern zur Kurzzeitmiete angeboten wurden.

Nach dem oben verlinkten Bericht des RND sollen in der Region Attika über 500000 Wohnungen leer stehen. Für Athen werden 14000 Ferienwohnungen angegeben. Ich denke, die letzte Zahl ist zu niedrig. Aktuell bietet AirBNB für Athen 18.200 Ferienunterkünfte an. Da nicht alle Wohnungen über AirBNB angeboten werden, muss die Zahl der Ferienwohnungen höher sein als von RND recherchiert.

Noch eine Zahl: Aktuell werden in Griechenland etwa 148.000 Wohnungen und Häuser zum Verkauf angeboten. Nur 10 Prozent davon sind in den Jahren gebaut worden. Und die Immobilienpreise explodieren, insbesondere in den südlichen Vororten von Athen. Kostas Normalgrieche kann das aus seinem Einkommen niemals bezahlen.

Der fehlende Wohnraum ist ein Politikum

Aber auch wenn die Ferienwohnungen nicht das eigentliche Problem sind, sind sie das, was die Menschen sehen. Sie erzeugen Unmut und Protest.

Dass in Griechenland 2026 einfach sehr viele Wohnungen für die Einheimischen fehlen, weiß auch die Politik. Die Regierung geht dagegen vor. Seit 2025 werden in Athen keine neuen Ferienwohnungen mehr genehmigt. Aber reicht das?

Spätestens im Frühjahr 2027 stehen Neuwahlen an. Ich denke, die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist dann ein zentrales Thema.

Der Beitrag Anfang 2026 fehlen in Griechenland 212000 Wohnungen erschien zuerst auf Hellas Blog.

Der Flugverkehr in Europa und das kleine Griechenland

Im internationalen Flugverkehr ist niemand allein. Das gilt auch für das von Größe und Bevölkerungszahl her eher kleine Griechenland.

Und ich meine, dass Griechenland in Sachen Flugreisen alles andere als klein ist. Die Tourismussaison startete 2025 sehr optimistisch. Die Erdbeben zu Jahresbeginn haben zwar viele Touristen davon abgehalten, auf die Kykladen zu reisen. Andere Urlaubsgebiete in Griechenland profitieren.

Heute reisen viel mehr Menschen nach Griechenland, als das noch vor 20 Jahren der Fall war. Und mit welchen Problemen das verbunden ist, zeigt das RND anhand des Flughafens in Athen aus.

Als der 2001 in Betrieb ging, waren 160.000 Flüge pro Jahr zu bewältigen. Heute sind es fast 280.000 Flüge, welche von den Lotsen im Jahr 2025 mit der selben technischen Ausrüstung wie 2001 bewältigt werden müssen.

Investitionen wurden in der Vergangenheit angekündigt, blieben jedoch aus. Man muss aber sehen, dass Griechenland „zwischendurch“ die Staatsschuldenkrise bewältigen musste. Da blieb einiges liegen.

Die Situation auf den griechischen Inseln

Auf allen griechischen Inseln mit internationalem Flughafen ist seit 2001 ebenfalls ein deutlicher Anstieg der Flugbewegungen zu beobachten gewesen. Das geht sehr zu Lasten der Einwohner – bisher aber nicht zu Lasten der Sicherheit.

Beispiel Santorin: Ich kenne die Insel seit 1990. Damals habe ich kaum Flugbewegungen wahrgenommen. Heute ist es schwer, sie zu ignorieren. Gefühlt kommt oder startet in der Saison alle 20 min ein Flugzeug. Die genaue Taktung kenne ich nicht. Aber sie ist hoch. Der Flughafen ist in den letzten Jahren modernisiert worden. Dennoch ist es einfach viel, was hier passiert.

Beispiel Zakynthos: Auch hier gab es einen deutlichen Anstieg der Flüge. Immerhin hält die Insel am schon lange bestehenden Nachtflugverbot fest. Das ist auf den griechischen Inseln tatsächlich etwas Besonderes. Mir ist jedenfalls nicht bekannt, dass es woanders so eine Regelung gibt. Geschützt werden sollen die Meeresschildkröten, die auf der Insel ihre Eier ablegen. Tatsächlich kommt es den hier lebenden Menschen zu Gute. Dafür steigt die Frequenz der Flüge am Tag.

Beispiel Kreta: Der Flughafen Iraklio hat seine Grenzen schon lange mehr als erreicht. Ein neuer Airport wird gebaut. Dort, wo die Radaranlage errichtet werden sollte, hat man jedoch einen Rundbau aus der Bronzezeit gefunden, den es so kein zweites mal auf der Welt gibt. Nun heißt es: Save Papoura. Ob die Anlage dort gebaut oder doch ein neuer Standort gesucht wird, ist nach meiner Einschätzung noch nicht ausgemacht. Eine Verzögerung hält den bisherigen Flughafen Iraklio in Betrieb, der heute einen Flugbetrieb weit jenseits seiner eigentlichen Kapazitätsgrenzen abwickeln muss.

Auswirkungen der Kapazitätsgrenzen

Das RND berichtet, dass in der Zeit vom 4. bis zum 10. August diesen Jahres stolze 16% aller Flugverspätungen in Europa auf Probleme in Griechenland zurückzuführen waren. Millionenkosten bleiben bei den Airlines hängen und werden über die Flugpreise auf alle Reisenden umgelegt. Verspätungen oder Flugausfälle sind für die Passagiere höchst ärgerlich. Wem macht es schon Spaß, am Flughafen übernachten zu müssen oder in „irgendeinem“ Hotel?

Es ist nicht nur Griechenland, auch Probleme in anderen Ländern haben Auswirkungen auf den Flugverkehr in ganz Europa. Aber relativ betrachtet ist niemand so „effektiv“, wie das Land der Hellenen. Ich hätte das nicht gedacht.

Der Beitrag Bremst Griechenland den Flugverkehr in Europa aus? erschien zuerst auf Hellas Blog.

Wohnungsbaukredite sind für viele Menschen der Schlüssel dazu, selbst Eigentümer einer Immobilie zu werden. Traditionell ist die Eigentumsquote in Griechenland deutlich höher als zum Beispiel in Deutschland. Für die Griechen ist das gut.

Die allzu leichtfertige Vergabe von Immobilienkrediten war jedoch ein Faktor, der in die große Finanzkrise Griechenlands geführt hat. Daher unterliegen die Kredite heute einer hohen Aufmerksamkeit der Bank von Griechenland. Die Regeln sind – wie auch bei uns – allerdings nicht starr. Sie werden regelmäßig überprüft.

Zwei Aspekte sind für die neuen Regeln zentral. Einmal muss der Wert einer Immobilie den Kredit absichern. Denn wenn der Kredit nicht mehr bezahlt werden kann, muss die Immobilie vermutlich verkauft werden. Danach soll der Schuldner nicht auf einem viel zu großen Schuldenberg sitzen bleiben. Und zum anderen darf die Bedienung des Kredits die Schuldner finanziell nicht überfordern.

Die Zeitung Kathimerini berichtet jetzt von einer Anpassung der Richtlinien:

Verhinderung einer finanziellen Überforderung der Darlehensnehmer:

• Die Kreditraten dürfen grundsätzlich 40% des Jahreseinkommens des Schuldners nicht überschreiten.
• Für Neukäufer liegt diese Grenze bei 50% des Jahreseinkommens.

Anforderungen an das Eigenkapital:

• Das Darlehen darf 80% des Handelswerts der Immobilie nicht überschreiben. 20% müssen als Eigenkapital vorhanden sein.
• Neukäufer, die zum ersten Mal einen Wohnungsbaukredit aufnehmen: Die Höhe des Darlehens darf 90% des Immobilienwerts betragen, es müssen nur 10% Eigenkapital vorhanden sein.

Die Kreditlimits sind damit für Menschen flexibler ausgestaltet, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen. Wer schon einmal eine Immobilie gekauft hat, muss etwas höhere Anforderungen erfüllen.

Ziel der neuen Richtlinien

Giannis Stournaras ist Chef der Bank von Griechenland. Er möchte die Kreditvergabe an Menschen erleichtern, die bisher noch nie eine Immobilie gekauft haben. Damit verfolgt er das Ziel, jungen Menschen den Zugang zu Bankkrediten für den Erwerb einer Immobilie zu erleichtern.

Bei der maximal zulässigen Kreditbelastung spielen auch Schulden aus anderen Kreditverhältnissen eine Rolle. Die Bank muss bei der Prüfung auch Zahlungsverpflichtungen aus Konsumentenkrediten oder Kreditkarten berücksichtigen.

Bei Bemessung der Einkünfte muss die Bank das Netto-Einkommen bewerten. Das ist der Geldbetrag, den der Kreditnehmer nach Abzug von Steuern und Versicherungen als Gehalt ausbezahlt bekommt.

Ich denke, dass die neuen Richtlinien für Wohnungsbaukredite ab 2025 geeignet sind, die von der Bank von Griechenland verfolgten Ziele zu erreichen. Letzten Endes ist es in der Sache völlig richtig, dass Kreditnehmer nur dann einen Kredit bekommen, wenn sie diesen voraussichtlich werden zurückzahlen können. Und die Förderung der Bildung von Wohneigentum ist auch sinnvoll.

Die neuen Regeln sind nicht weit von der heute schon bestehenden Kreditvergabepraxis griechischer Banken entfernt. Letzten Endes gehen sie auch Vorgaben zurück, welche die Europäische Union den Einzelstaaten macht. Die Ziele sind, sowohl die Solvabilität der Banken zu sichern als auch die Verbraucher vor Überschuldung zu schützen.

Der Beitrag Neue Richtlinien für Wohnungsbaukredite ab 2025 erschien zuerst auf Hellas Blog.

Die Welt hat vor einiger Zeit berichtet, dass fast die Hälfte der griechischen Landbevölkerung von Armut betroffen ist. Ob der Anteil armer Menschen so hoch ist, kann ich selbst nicht beurteilen. Aber ich habe in Griechenland schlimme Armut gesehen. Das Thema ist real.

Nach einer aktuellen Meldung sind in Griechenland etwa 3 Millionen Menschen akut armutsgefährdet. Zahlen des deutschen statistischen Bundesamtes bestätigen dies. Zumindest vor der Corona Pandemie war aber eine Besserung gegenüber der Armutssituation zu Zeiten der Finanzkrise. Die Zeitung Junge Welt berichtete Anfang diesen Jahres, dass mehr als 26% der Bevölkerung von Armut / Ausgrenzung bedroht seien. Bei Frauen liege der Anteil sogar bei 28%.

Armut betrifft ganz erheblich ältere Menschen in Griechenland. In Athen habe ich selbst des Öfteren beobachtet, dass – vor allem ältere Menschen – den Müll durchsuchen oder auf der Straße ihre letzten Habseligkeiten anbieten. 

Im Juni 2018 verkündeten Politiker in Athen, Brüssel und den europäischen Staaten, dass die griechische Finanzkrise vorbei sei. Die Situation ist für sehr viele Menschen aber nach wie vor schwierig. Nach dem, was ich gesehen habe, bin ich sehr skeptisch. Unverkennbar geht es aber mit der Wirtschaft in Griechenland bergauf. Das Redaktionsnetzwerk Deutschland sprach im August 2023 gar von einem Comeback des früheren Krisenstaats.

Meine persönliche Einschätzung: Mit dem Euro darf nichts mehr schief gehen. Die Folgen der Corona Pandemie und des Ukraine-Krieges sind auch in Griechenland zu spüren. Sollte die Währung ins Schlingern kommen, schlägt das sofort durch. Das Land braucht die Stabilität des Geldes, um sich weiter in die richtige Richtung entwickeln zu können.

Rückgang der Arbeitslosigkeit

Immerhin ist nach Zahlen des statistischen Bundesamtes ein deutlicher Rückgang bei der Arbeitslosenstatistik zu verzeichnen. Die lag zur Hochzeit der Finanzkrise in 2013 bei stattlichen 27,48%. Für 2023 gibt das Bundesamt eine Quote von 10,83% an. Diese Zahlen sind noch vorläufig. Aber der Trend ist deutlich und in den nächsten Jahren erwarten die Statistiker einen noch weiteren Rückgang.

Das Programm Wohnen und Arbeiten für Obdachlose

Die griechische Regierung hat am 12. Dezember 2022 ein Programm vorgestellt, mit dem Obdachlosen geholfen werden soll. Das Motto lautet „Wohnen und Arbeiten für Obdachlose.“ Darüber hat enikos.gr berichtet. In ländlichen Regionen ist mir Obdachlosigkeit nicht aufgefallen. Allerdings ist sie in Ballungszentren Athen und Thessaloniki nicht zu übersehen.

Das Foto, das Ihr zu diesem Beitrag seht, habe ich im Herbst 2016 in Piräus gemacht. Eine größere Familie campierte auf einer Rasenfläche. Das waren eine Rücksackurlauber. Das waren Menschen, die kein anderes Zuhause hatten.

Das Programm steht diesen Gruppen offen:

• Familien und Einzelpersonen, die in Übergangsheimen für Obdachlose und Wohnheimen untergebracht sind
• Personen, die von den Sozialdiensten der Gemeinden als obdachlos registriert sind und auf der Straße oder in ungeeigneten Unterkünften leben
• Frauen, die in Unterkünften für Gewaltopfer untergebracht sind und keinen Zugang zu einer Wohnung haben
• Menschen, die in vorübergehenden Unterkünften der sozialen Wiedereingliederungseinheiten von zertifizierten Behandlungsprogrammen für Suchtkranke untergebracht sind.

In ausgesuchten Gemeinden in ganz Griechenland wird diesen Menschen ein Hilfsangebot gemacht.

Dieses Angebot bietet folgendes:

• Mietzuschuss für zwei Jahre.
• Deckung der Grundkosten für Haushaltsgeräte und Bezahlung von Stromrechnungen.
• Zuschuss zum Lohn und zu Sozialversicherungsbeiträgen für ein Jahr um Arbeit bei einem privaten Arbeitgeber zu finden oder eine Selbständigkeit aufzubauen.
• Psychosoziale Unterstützung

Vom Pilotprojekt zum Regelprogramm: So hilft Griechenland den Obdachlosen

Zunächst startete ein Pilotprogramm in 43 Gemeinden. Funktionierte es, sollte es zu einem dauerhaften Instrument der Sozialpolitik werden. Jetzt ist es soweit.

Zwei Ziele verfolgt das Programm.

• Einmal sollen Wohnungslose ein Zuhause bekommen.
• Zum anderen sollen die Menschen bei der Wiedereingliederung in das Arbeitsleben unterstützt werden.

Wie dieses Programm wirkt, kann ich nicht aus eigener Anschauung beurteilen. Ich hoffe nur, dass es kein „Umverteilungsprogramm in die richtigen Taschen“ ist, wie wir es mit derartigen Programmen in Deutschland leider manchmal sehen müssen.

Zumindest der griechische Premierminister Kyriakos Mitsotakis spricht Worte, die hoffen lassen:

Die wahre Sensibilität eines Staates zeigt sich in der Energie und den Ressourcen, die er für die Bedürftigsten aufbringt, seien es Obdachlose, HIV-Positive oder Drogenabhängige, unsere Mitbürger, die aus verschiedenen Gründen die Unterstützung des Staates mehr als alle anderen brauchen. Und die große Stärke dieses Programms besteht gerade darin, dass es Schutz, eine Decke über dem Kopf, mit Arbeit verbindet. Denn letztlich kann die Unterbringung allein das Problem nicht lösen, es sei denn, wir geben diesen Bürgern das Gefühl, dass sie wieder auf die Beine kommen können. Und letztlich ist die Arbeit das Einzige, was diesen Mitbürgern die Würde zurückgeben kann, die ihnen fehlt.

Da klingt fast zu schön, um wahr zu sein. Ich hoffe, dass der griechische Staat dieses Ziel auch wirklich erreicht. Immerhin zeigt die Entwicklung bei der Arbeitslosigkeit, dass es in die richtige Richtung geht.

Der Beitrag Die Armut ist real in Griechenland erschien zuerst auf Hellas Blog.